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导语：

跟着中国城市化进度束缚推动，大齐上个世纪建成的住宅小区缓缓进入老化期，濒临着结构老化、居住环境落伍等问题，不仅影响居民的糊口质地，还严重胁迫到寰球安全和城市合座形象。

开发商看不上城市老旧社区重建的浮浅利润，居民想我方斡旋起来重建家园，又濒临协商难、审批难、集资难等问题，缺少熟习的操作模式。这些进入人命末期的危旧小区只可一轮又一轮地“微蜕变”，却不行推倒重来。事实上2024年5月27日发生坍弛事故导致4东说念主示寂，1名女童重伤的铜陵市龙苑小区48号楼就刚刚完成老旧小区蜕变。

党的二十届三中全会建议，要建树可握续的城市更新模式和策略规则，饱读舞通过策略转变推动城市老旧小区的更新与蜕变。2024年8月广州市花齐区集群街2号楼重建工程提前收尾主体结构封顶，记号着广东省首例在政府支握下，由居民集资原地重建的老旧小区翻建名堂获得告捷。

与国内同类名堂比较，集群街2号楼拆建名堂对财政资金依赖度更低，从动议到主体工程封顶的时分更短，打造了可握续的城市存量危旧住宅更新模式。

一、集群街2号楼：被商场摒弃的危房

建于1976年的集群街2号楼，是中国数十万老旧住宅楼中的一员。该楼为五层砖混结构，经任意为D级危房，建筑结构损坏，墙体开裂漏水严重，电气澄莹叮嘱脱落。原户型布局失足，厨房和卫生间连在沿路，空间局促，难以得志当代居住需求。

另外，房屋产权复杂，首层为商铺，二至五层共24户住宅，9户属私东说念主产权，15户为区属国有企业钞票，日常治理和谐难度大。

跟着中国城市化进度束缚推动，大齐上个世纪建成的住宅小区缓缓进入老化期，濒临着结构老化、居住环境落伍等问题，不仅影响居民的糊口质地，还严重胁迫到寰球安全和城市合座形象。

数据高傲，本年前7个月，天下新开工蜕变城镇老旧小区3.8万个。

贝壳量度院2020年发布的敷陈，上海、济南和北京是老旧小区数目占总体存量比重最高的三个城市，20年以上老旧小区占比分辨达到61%、49%和47%，广州市楼龄在20年以上的老旧小区有3534个，占比达到37%。

甘休2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份跳跃30年的接近20%，瞻望到2040年前后这一比例将达到80%傍边。由于商品房发展起步早等原因，东部省份大城市的房屋老化问题更为隆起。

二、危房原拆原建：政府服务好，居民敢投资

只好政府作念好服务，祛除居民的黄雀伺蝉，居民就敢拿出“真金白银”重建家园。

集群街2号楼翻建名堂推动过程中，花齐区通过党建引颈加强协商、完善轨制安排、补贴名堂、前期用度、安排国企算作名堂主体等形式为居民打破钞神，扫清抨击，提供便利。

对于资金不及的居民，政府引入银举止重建提供住房贷款，为低收入家庭提供补贴，告捷推动了集群街2号楼居民自筹资金对楼房进行翻建。

（一）党建引颈：建树高效的居民协商机制

保险改建后的利益升值是居民支握拆建蜕变的前提，党和政府的泰斗讲明和沟灵通畅是居民参与蜕变的信心保险。

1.摸清底数，充分保证居民在蜕变过程中的利益。

区、街说念、社区、国企四级党组织联动，统筹区关联职能部门、属地、策画团队力量，组建专项干事组，对蜕变楼栋合座产权情况、居民气愿进行精确摸底，确保底数清、情况明。

2.搭建议事平台，充分不异居民诉求。

依托“10号干事室·党群连心桥”“互联网+共建共治分享”等线上线下技能宽泛听取各人见地，先后召开居民大会9次，入户不异48次，通过反复不异协商、化解各人疑虑，争取了各人对蜕变干事的一致招供。

（二）优化审批历程：从47天裁减至5天

1.完善轨制，买通蜕变“全历程”堵点。

制定《广州北站东侧老旧小区成片连片微蜕变名堂危旧房屋清除重建试点决策》，率先在全市试点实施“十条顺次”，通过饱读舞居民出资、产权单元出资、政府资金补贴、扶握策略等形式激励居民拆危建新，填补了广州市在危旧房屋清除重建过程中经营修改、手艺程序等方面的轨制空缺。

2.提速审批，当好策略落地“服务员”。

竖扬名堂和谐带领部，安排专东说念主驻点追踪服务。实施多部门斡旋并联审批，充分用好市“推论房屋建筑工程经营许可证和施工许可证并联审批”试点区的策略红利，率先实行建筑工程经营许可证、建筑工程施工许可证、东说念主防工程报建、极端建筑工程消防策画审查“四证联办”，收尾“全程网办、一次文书、并联审批、同步发证”，办理时限由蓝本47个干事日，压缩至5个干事日。

（三）以居民为中心：全主见改善居住质地

居民参与拆旧建新是为了过上更好意思好的糊口，新址策画坚握以居民为中心，得志居民个性化需求，得到居民的招供和支握。

1.按照“原拆原建、加多公服”的念念路，高品性限度超前经营策画。进一步进步居住条目和糊口品性。优化户型策画，对非成套住宅进行成套化蜕变，确保每户寂寥成套、户型朴直，厨卫面积适应《住宅策画程序程序》。科罚安全隐患，增设燃气管说念、当然透风系统和室内消防栓等消防开辟。加多寰球配套，增设两部电梯。

2.实行“一户一策”，由策画团队进行定制化精细策画。精心用情科罚费劲家庭拆建时期租房安置、家庭纠纷以及出资蜕变等问题，针对劣势居民开展无抨击户型细小策画，并结合各人诉求进行反复修改完善，最终敲定让全体业主好意思瞻念的实施决策，告捷破解“一户不欢跃，名堂就停摆”的蜕变窘境。

甘休2024年7月底，广州全市已完成老旧小区蜕变1014个、惠及84.2万户家庭，269.44万居民。

（四）国企助力：全历程支握蜕变

蜕变中，花齐区充分施展区属国企的社会使命担当和联动资源才气，全体业主共同录用区属国企广州花齐城投西城经济开发有限公司算作危旧房屋蜕变实檀越体。由于花齐城投同期又是集群街2号楼的产权东说念主之一，这种关系增强了业主对翻建质地的信心。

1.强化国企担当，焚烧名堂推动“强引擎”。

支握业主共同录用区属国企算作危旧房屋蜕变实檀越体，会通国企平台、资金、资源集成等上风，开设共管账户治理资金，全历程参与策画、清除、建筑、治理等要领，协助其他业主录用第三方检测机构完成房屋安全任意，对接手证材料建筑治理服务一体化，透彻开脱老旧小区更新后无东说念垄断理、治理脱落、依赖政府的窘境。

2.奖补前期用度，推动重建加速入轨。

区财政按照不跳跃50%比例对按照房屋物业维修资金现实缴存用度的50%对业主进行奖补，按照蜕变名堂实檀越体现实出资额50%的比例对业主进行基础数据造访费、建筑单元治理费等其他工程建筑用度援救。补贴能有用推动签约、造访等前期名堂凯旋最先，不仅故意于量入为用翻建时分，也有助于提高居民对翻建干事的积极性。

（五）政府激励+居民自筹：转变资金模式破解蜕变难题

花齐区转机“政府兜底、财政买单”的传统危房蜕变念念路，通过投资收益测算，激励居民参与关注，并以政府激励顺次促进业主自筹资金进行危房蜕变。

1.按照“谁受益、谁出资”原则，指点居民承担主要改酿资本。隆起各人蜕变主体和受益主体地位，名堂拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米程序共同承担改酿资本。

2.引入贷款，补贴低保，破解业主资金筹措费劲。针对危旧老房更新中存在的出资难，一户不支握，名堂就会堕入停摆的难题，一是引入银行低息贷款破解居民资金不及问题。对于有资金缺口的居民，不错愚弄仍是干事的家庭晚辈口头贷款，既科罚资金问题，也收尾了房屋的接纳。

二是针对低收入家庭无力支付翻建用度，政府对经认定的低保家庭，特困员工家庭等，按照不跳跃关联援救对象分管用度的50%程序进行援救。

三是策画“退出机制”，对个别居民不肯意参加翻建的情况，由区属国企协商买下房屋产权参与翻建。

三、集群街2号楼重建名堂打造可握续的危旧房屋更新模式

花齐区集群街2号楼重建名堂在政府策略激励下，由居民自主筹资原拆原建的模式，收尾了城市更新在资金、空间和轨制上的可握续性。

（一）居民自筹资金收尾了城市更新干预的可握续性

资金筹集是自主筹资重建最大的费劲，花齐区集群街2号楼原拆原建名堂资金主要通过居民集资召募。名堂拆建投资估算785万元，统共业主按4600元/平方米程序进行预缴资金筹集，政府仅从房屋维修基金中对项当今期用度提供，以及为低收入家庭提供补贴方面。

比较之下，连年来国内各地的原拆原建案例中，大多主如若由政府全部出资。即使有业主自筹部分的，场所政府也按比例进行，如南京市按照C级危房翻建用度，由市、区财政和产权东说念主按2:2:6比例分管，D级危房翻建用度按3:3:4比例分管的模式。

集群街2号楼原拆原建名堂以居民为主要出资主体的模 式，一是拓展了城市更新的资金起原，通过明确危旧小区原拆原建出资的使命主体和权责关系，丰富了危旧住房小区原拆原建出资模式，为城市更新提供了可握续性干预。

二是削弱了政府在城市更新中的财政职守，粗略财政资金跳跃50%；

三是收尾了居民房产升值，提高了居民通过原拆原建参与城市更新的积极性，重建完成后房屋每平方米升值跳跃一万元，增强了居民在名堂中的参与度和包摄感，促进了社区久安长治。

（二）居民自主原拆原建收尾了城市空间更新的可握续性

与大界限的旧城蜕变名堂比较，原拆原建模式愈加刺目对现存资源的合理愚弄和社区的可握续更新。通过原拆原建，保留了原有社区的空间布局和社会结构，幸免了大界限拆迁和重建过程中可能产生的社会割裂。

同期，原拆原建不仅提高了地盘愚弄完毕，还通过对建筑结构的当代化蜕变，增设里面电梯，优化房屋布局、再行策画寰球空间和泊车场，使社区的合座居住质地得到了进步。以小区为单元的原拆原建模式，小界限、冉冉推动城市更新，既不错改善老旧小区的有序更新重建，又不错保握社区发展的衔尾性和褂讪性。

（三）城市危旧房屋有序更新干事模式的可握续性

花齐区在推动集群街2号楼自筹自建名堂中，形成了可握续的轨制机制和干事模式。

一是初步形成了居民自主拆建的轨制体系，制定《广州北站东侧老旧小区成片连片微蜕变名堂危旧房屋清除重建试点决策》，填补了广州市在危旧房屋清除重建过程中经营修改、手艺程序等方面的轨制空缺。

二是形成了高效的审批模式，多产权业主住房改建、重建的审批无间要在审批部门和业主之间反复往返，国内以至有业主自主重建名堂因此而堕入停滞，花齐通过打造一站式并联审批模式，极大粗略了时分资本，为项方针快速最先提供了保险。

三是搭建了国企、银行、任意机构参与居民自筹资金对危旧房屋进行原拆原建的配合机制，促进了合理共建。

集群街2号楼采纳“政府激励+居民自筹”的重建模式不仅为异日花齐区开展危旧房屋的更新重建提供了可行的轨制化操作历程，还为居民评估房屋自主改酿资本提供了紧密的可操作模板。

四、集群街2号楼业主自筹资金翻建模式的启示

面前各地披露的危旧小区翻建案例，基本由政府全部或者按比例承担拆建用度，不仅对场所财政酿成较大压力，也引发了对寰球资金用于私东说念主住宅建筑的争议。加速探索危房小区更新的可握续模式，成为中国城市收尾当代化紧迫需要科罚的难题。

老旧片区蜕变包括拆迁抵偿、寰球设施升级等，场所政府在资金筹措上压力较大。

花齐区的训导标明，不是居民不敢投资，而是政府没找到居民的需求空间。政府政府与商场力量的结合、居民自筹和参与度的进步，以及轨制转变的支握，是推动城市更新名堂永恒告捷的关节所在。

花齐区集群街2号楼自筹自建模式不仅有用科罚了资金瓶颈，削弱了政府财政压力，更收尾了房产价值进步和居住质地的显耀改善。此外，该名堂通过优化审批历程、增强党群配合和引入商场化资源，告捷构建了可复制的轨制化旅途，对其他城市的老旧小区更新有一定模仿有趣。

*本文作家：孙占卿 广州市社会科学院城市治理量度所 副长处

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